ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA?

Como funciona a alienação fiduciária em garantia? É possível a restituição de valores pagos ao comprador?

Buscando incentivar a atividade comercial e industrial, juntamente com a decadência das garantias tradicionais, surgiu na legislação brasileira a alienação fiduciária.

Na alienação fiduciária, o devedor transfere ao credor a propriedade do bem adquirido de terceiro até os recursos financeiros emprestados para a compra sejam integralmente devolvidos, ocasião na qual o bem lhe será definitivamente transferido.

Ou seja, quem tem o débito, tem a posse direta do bem, podendo utiliza-lo normalmente. A titularidade, no entendo, cabe ao credor.

Essa modalidade de negócio está embasada na Lei 9.154 de 1997. Na época, o inicio da utilização de bens imóveis como uma forma de garantir a quitação de débito de forma mais ágil do que a hipoteca, na atualidade seu uso é mais amplo e também comumente aplicado em financiamento de automóveis, por exemplo.

Como acima exposto, este tipo de contrato se resolve com a quitação do financiamento, quando será cancelada a alienação fiduciária mediante a apresentação do termo de quitação ao Registro de Imóveis, porém, tornado - se o comprador inadimplente com os pagamentos assumidos, o credor fiduciário poderá executar a garantia e consolidar a propriedade fiduciária em seu nome.

O imóvel deverá ser levado a leilão, acarretando uma possível arrematação do bem por terceiro.

O procedimento de execução da garantia possibilita que o devedor efetue o pagamento dos valores em atraso mais despesas, resguardando o direito de preferência em leilão.

Ocorre que, nestas relações jurídicas, de modo geral, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, o qual prevê em seu art. 53 que:

Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

A partir disso, diversas teses foram levantadas pelo STJ a respeito do tema, seja com enfoque consumerista ou sob o enfoque da legislação especial.

Em meio à essas discursões, instaurou-se controvérsia na doutrina e na jurisprudência a respeito da regra aplicável.

Em novembro de 2019 no contexto da RESP. 1742902/DF, o STJ assentou conclusão no sentido de que o inadimplemento contratual por parte do devedor nas alienações fiduciárias em garantia enseja a permissão do leilão extrajudicial do bem, sendo que o devedor não possui direito à devolução dos valores pagos, podendo ter direito à devolução de valores somente quando o lance do bem em leilão extrajudicial for maior que o valor da dívida.

Destarte, quando ocorrer inadimplemento do devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens móveis e imóveis, a quitação da dívida observará a forma prevista na Lei 9.514/97, afastando a aplicação do art. 53 do CDC.